基本案情

　　在許昌某華公司，是一家企業，是一家水利水電公司，趙某蕾是一家房地產公司。2012年11月2日，雙方簽署了《物業管理服務協議》，約定了物業管理服務內容，物業管理服務內容，物業管理服務費用及違約責任等事項；但協議未約定，終止等事項。2019年9月28日，許昌某華物業公司在該水岸映象小區張貼《物業費用調整公告》，對物業費進行調整。2019年10月至12月，許昌某華物業公司在水岸映象小區發放《許昌某華物業有限公司有限公司費用調整征求意見表》。新的一年一月一日起，許昌某華物業公司開始將物業收費上調后，由于趙某華拒交物業費，對其提起訴訟。經審查，鄢陵縣一處水岸映象小區(一期)，共有370戶業主，建筑面積48600多平方米，該小區未成立業主委員會。在為水岸映象小區提供物業服務期間，許昌某華物業公司沒有向該小區業主公布公司收入及支出情況，該小區物業服務費用調價的相關事宜，也未向其說明。

　　裁判結果

　　有效裁判員認為：物業服務費的調整應屬物業管理領域的重大事務，依照《中華人民共和國物權法》第七十六條和《物業管理條例》第十一條，有關物業費標準的調整應由業主協商確定，且經擁有所有權部分占建筑面積過半且占人口總數過半數之業主同意。房管局[2009]274號文《關于業主大會及業主委員會指導規則的通知》第五十八條規定：在業主委員會成立前，物業所在地的居民委員會可以代行其職責，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下。在本案中，案件涉及小區業主大會和業主委員會的選舉，應由居民委員會代為履行其職責，對物業服務費的調整應在當地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，與業主充分協商，全面調查，對所有人進行廣泛的咨詢，并向社區居民委員會和街道辦事處匯報調查結果，如經社區居委會和街道辦事處一致認可，并同意上調小區物業費，則對物業管理費進行調整。有效判決認定其未經充分協商，駁回了許昌某華物業公司調價部分的訴訟請求。
 

　　法官說法

　　房地產服務收費是物業服務企業提供物業服務、小區正常運行的基礎。房地產服務收費應遵循質價一致、公平公開、合理誠信等原則。房地產服務企業應當按照合同的約定，對物業服務收費進行收費。對合同約定以外的收費，缺乏合同依據，不應予以支持。但遇有物業服務費用增加時，可根據市場變化，提出調整物業收費標準，但是，物業服務價格調整涉及廣大業主利益，應遵循正當程序原則，確需調整的，物管企業應與業主委員會充分討論、協商，經業主大會同意；未成立業主大會者，但須經所有權部分占建筑物總面積過半且人數過半之業主同意。不然，就是因為調整程序違法而得不到法律支持。