夫妻共同出資購買，以未成年子女的名義登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。雙方婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買房屋，子女尚未成年，如果產(chǎn)權(quán)登記在該子女名下，夫妻離婚時(shí)不能簡(jiǎn)單地按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。深圳律師為您講解一下有關(guān)的問題。

　　因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記分對(duì)外效力和對(duì)內(nèi)效力，對(duì)外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記后，善意第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)受法律保護(hù)；對(duì)內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定真正的權(quán)利人。

　　由一方婚前承租、婚后用一個(gè)共同管理財(cái)產(chǎn)可以購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方共同提高財(cái)產(chǎn)。

　　夫妻雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)中房屋的價(jià)值和所有權(quán)不能達(dá)成一致的，人民法院處理如下:

　　（一）雙方均主張進(jìn)行房屋所有權(quán)問題并且可以同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

　　（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估管理機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格對(duì)房屋建設(shè)作出分析評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；

　　（三）任何一方對(duì)房屋不主張所有權(quán)的，房屋應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣，拍賣所得應(yīng)當(dāng)分配。

　　離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，人民法院不應(yīng)判決該房屋的所有權(quán)歸屬，而應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況判決由雙方使用。當(dāng)事人取得前款規(guī)定的房屋全部所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以單獨(dú)向人民法院起訴。

　　如果一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同擁有的房屋，第三方善意購買，支付合理代價(jià)，辦理財(cái)產(chǎn)登記手續(xù)，另一方要求收回房屋，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共有房屋，給另一方造成損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　除果實(shí)和自然增值外，配偶一方婚后的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收益應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)一方在婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋時(shí)，房屋屬于離婚時(shí)的“個(gè)人財(cái)產(chǎn)替代品”，應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其自然增值屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。配偶一方擁有的房屋的租金收入屬于業(yè)務(wù)收入，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻存續(xù)期間的價(jià)值自然增加，這是由于通貨膨脹或市場(chǎng)條件的變化，與夫妻雙方的合作、努力或管理無關(guān)，例如配偶一方婚前住房、古董、書法、繪畫、珠寶、黃金等的價(jià)值隨著婚姻存續(xù)期間市場(chǎng)價(jià)格的上升而增加。由于拋售后價(jià)值的增加是由于原始財(cái)產(chǎn)的交易價(jià)值的增加，是不受人的意志約束的市場(chǎng)行為的結(jié)果，原始財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸個(gè)人所有，這部分增值被確定為當(dāng)事人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)已經(jīng)成為基本的理論和實(shí)踐共識(shí)。

　　應(yīng)當(dāng)指出的是，審判實(shí)踐中各方對(duì)一方當(dāng)事人婚后獲得房屋租金如何確定，意見比較分歧。這種傾向性的觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋租金和押金利息相比，由市場(chǎng)供求規(guī)律決定，并且與房屋本身的管理狀況密切相關(guān)。出租房屋應(yīng)當(dāng)履行出租物業(yè)的維護(hù)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)保證出租物業(yè)的安全，出租物業(yè)往往需要投入更多的管理或勞動(dòng)力，因此出租收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同所有。有人把租金看作是一種合法的收益，筆者更傾向于把租金看作是經(jīng)營收入。

　　《婚姻法解釋（三）》第五條規(guī)定一方個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)婚后生活產(chǎn)生的自然資源增值歸個(gè)人認(rèn)為所有，如果一個(gè)屬于自己主動(dòng)增值，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻之間共同財(cái)產(chǎn)。

　　在對(duì)增值的個(gè)人財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行分析定性時(shí)，應(yīng)區(qū)別是學(xué)生主動(dòng)增值能力還是處于被動(dòng)增值（即自然增值），因通貨膨脹或其他國家不是因當(dāng)事人的主觀方面努力工作而是因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化可以產(chǎn)生的增值屬于一種被動(dòng)增值。

　　沒有所有權(quán)的配偶對(duì)增值部分無權(quán)要求分割。當(dāng)一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時(shí)間、金錢、智力、勞務(wù)而增值的，應(yīng)屬于中國主動(dòng)增值，離婚時(shí)將增值部分教師作為公司共同財(cái)產(chǎn)予以分割方法比較教育公平。

　　婚前購買的股票和資金應(yīng)當(dāng)保值，婚后增值。買賣股票和基金投資也需要投入大量的時(shí)間和精力，因此，已婚股票、基金增值部分的共同財(cái)產(chǎn)被認(rèn)為是比較合適的。

　　深圳律師發(fā)現(xiàn)，夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包括:一方或雙方可以取得的債權(quán)。夫妻雙方分割共同財(cái)產(chǎn)中的股票、債券、投資基金份額等有價(jià)證券以及未上市股份有限公司股份時(shí)，協(xié)商不成或者按市價(jià)分配有困難的，人民法院可以根據(jù)數(shù)量按比例分配。